朱中一:房地产政策要稳定 不应支持投资投机

　　2009年上半年的楼市变化之快，令人目眩。既是房地产开发企业的行业组织，又带有一定官方色彩的中国房地产业协会，如何看待上半年楼市变化？

　　记者28日走进位于北京海淀区翠微南里8号的中房协，与协会副会长兼秘书长朱中一直面楼市热点话题。

　　房价：防止上涨蔓延

　　记者：今年3月，全国70个大中城市房屋销售价格指数开始止跌回升。6月份，70个大中城市新建商品住房同比下降，月环比上涨0．8％。房价上涨，从一个侧面反映出房地产行业走出低迷状态，但是百姓买房难问题再次凸显，作为行业协会的有关负责人，您怎么看这个问题？

　　朱中一：自4月下旬以来，伴随着投资性需求和改善性需求入市，多数地方房价有所上涨，有的城市房价上涨幅度较大。不过要引起注意的是，房地产市场的地区差异性与业态差异性明显。

　　住房价格的过快上涨和若干城市出现的“地王”，一方面不利于自住型需求和改善性需求的进一步释放；另一方面也可能对周边地区产生传导作用，进而对房地产市场的稳定健康发展和金融市场稳定产生不利影响。

　　现在，我有一种担心，由于市场需求仍然较为旺盛，购房者对住房保值增值的预期，再加上开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会稳步上升；个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。不过，一些城市收紧二套房贷款政策，对抑制投资性需求及房价上涨会起到积极的作用。

　　地王：全面客观分析

　　记者：刚才您提到“地王”的问题，不久前，中化方兴地产公司以40．6亿元拿下北京广渠路15号地，成为新的全国“地王”，您怎么看？

　　朱中一：不知你们注意到没有，这次“地王”出现之后，市场的反响和以前有很大不同。经历过2007年拿地高潮的一些有经验的开发企业，如今拿地都是比较谨慎的。

　　记者：中化方兴地产公司这样具有国企背景的公司当了“地王”，社会上议论颇多，您怎么看这个问题呢？

　　朱中一：北京广渠路“地王”出现的原因是多方面的，一些有国企背景的公司，如果主要业务不是搞房地产，那它的经验就会相对欠缺。

　　不过，我觉得不管国企还是民企，市场面前人人平等。对“地王”问题要具体问题具体分析。如果能做到保证保障住房用地，规范普通商品房用地，对高端房地产项目就不用害怕“地王”。

　　记者：可是“地王”的出现会抬高房价，怎么不怕呢？

　　朱中一：目前对“地王”的宣传，我认为应该说清楚这块土地的性质和用途，是用作住宅开发，还是盖写字楼等商业用地。

　　根据我的了解，不少开发商拿下“地王”后，主要是搞综合性的业务开发，作为商业地产来使用的。退一步讲，即便是住宅用地出现“地王”，如果满足我上面说的两个条件，保证保障住房用地，规范普通商品房用地，那么高价地的出现是市场化的结果，高端需求群体也应该承受高风险。

　　成本：能说清楚

　　记者：现在，地价占房价比例有多大似乎各有各的说法，那么房价成本究竟能不能说清楚？怎么看开发商的利润问题？

　　朱中一：我认为，房价成本是可以说清楚的，主要包括土地成本、财务成本、建筑成本等等，不过房地产财税环节很多，这些计算起来比较复杂。

　　一般人看房地产，是看个体项目赚钱还是亏本，但房地产实质上具有连续生产的特点，它可能单个项目有利润或没有利润，但企业最后会得到平均利润。

　　现在，很多房地产公司是项目公司制，就是为了一个项目成立一个公司，项目公司制存在的“土壤”说到底主要是地方利益作祟。项目公司制可能会造成一些公司的短期行为，几十年的质量都得不到保证。

　　质量：提高企业准入门槛

　　记者：说到质量问题，6月发生的上海楼房倒塌事故令人震惊。您认为，出现事故的深层次原因是什么？

　　朱中一：我认为，现在对房地产企业准入的门槛太低了。目前最需要做的就是完善房地产的招投标，规范企业的准入，加强公司品牌建设、使一些房地产企业形成自己的品牌信誉。我们国家城市规模各异，如何规范各地一些中小企业的确是个难题。

　　政策：投资投机不予支持

　　记者：一些城市房价反弹，投机性需求蜂拥而入，有人认为这和天量信贷有关，您觉得目前涉及房地产领域的政策是否需要调整？

　　朱中一：我认为，目前房地产政策一定要稳定，如果政策频繁变动，无论对于开发商还是对于老百姓，都会很麻烦。

　　从上半年的情况看，适度宽松的货币政策，对信誉好、有实力的开发企业的开发贷款和个人住房按揭贷款给予了较大支持，但中小企业普遍反映融资困难。我建议除继续对信誉好、有实力的大公司给予支持外，对产品符合产业政策导向的中小企业也给予信贷支持。

　　另外，对个人信贷，应实行区别对待的政策。对二套房贷的政策，由各地根据当地市场情况从严掌握；对投资购房者，在信贷上不予支持。在住房供应紧张，居民闲置房量较大的地区，建议启动物业税试点。